Rozhodnutí 19 CO 63/2022-189

1. Okresní soud v Kutné Hoře (dále jen„ soud prvého stupně“) shora označeným rozsudkem zamítl žalobu na zaplacení částky 253 648 Kč s příslušenstvím, žalobkyni zavázal k náhradě nákladů řízení žalovanému ve výši 107 602,88 Kč a vedlejší účastníci ve výši 60 945,28 Kč. Soud vyšel z žalobních tvrzení, podle nichž žalobkyně uzavřela dne [datum] jako kupující s žalovaným a vedlejší účastnicí jako manžely a jako prodávajícími kupní smlouvu o převodu bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] v [anonymizováno] spolu se spoluvlastnickými podíly na společných částech budovy. Kupní cena byla dojednána ve výši 1 800 000 Kč, k předání bytu došlo dne [datum]. Po tomto datu žalobkyně zjistila skryté vady, a to osazení umyvadla v koupelně, usazení sprchového koutu na podstavci, nefunkční odpad ze sprchového koutu, špatně fungující rozvod elektroinstalace, instalace rozvaděče a rozvodu elektřiny v rozporu s normou a nevhodné umístění odpadu pro pračku. Tyto vady pak včas žalovanému i vedlejší účastníci notifikovala dopisy z 12. 2. a [datum] a domáhala se slevy z kupní ceny ve výši nákladů na odstranění vad. Existence vad byla objektivně zjištěna znaleckým posudkem [jméno] [příjmení] ze dne [datum] a revizní zprávou elektrického zařízení z [datum]. Žalovaný od počátku navrhoval zamítnutí žaloby s tím, že nárok na slevu z kupní ceny nebyl řádně uplatněn vůči oběma prodávajícím manželům a odkazoval na některá rozhodnutí Nejvyššího soudu, která se týkala problematiky adresáta právních úkonů. Pokud došlo k vytknutí vad vůči žalovanému i vedlejší účastníci dopisem ze dne [datum], pak taková notifikace nebyla včasná, neboť nebyla učiněna bez zbytečného odkladu. Dále namítal, že mu není známo, že by na bytě v době prodeje skutečně tvrzené vady vázly. Soud svá skutková zjištění činil z provedených důkazů, a to kupní smlouvy, protokolu o předání nemovitosti, z opakovaných podání žalobkyně vůči žalovanému v roce 2018, kde vytýkala vady z uplatnění práv, z dopisu z [datum] adresovaného vůči oběma prodávajícím, ze znaleckého posudku [jméno] [příjmení] z oboru stavebnictví, ze zprávy revizního technika Ing. [příjmení], písemného prohlášení [jméno] [příjmení], vzájemné e-mailové komunikace mezi účastníky, z protokolu o provedení tlakové zkoušky vodovodu a těsnosti kanalizace. Na základě provedených důkazů pak dospěl k tomu závěru, že účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu o prodeji předmětné bytové jednotky, žalobkyně převzala byt dne [datum] a podepsala předávací protokol, že nemovitou věc převzala ve stavu odpovídající dohodě. Dopisem z [datum] žalobkyně vytkla žalovanému skryté vady v bytě vzniklé před jeho převzetím a tyto vady konkretizovala. Dopisem z [datum] pak se opětovně domáhala práva na slevu z kupní ceny v rozsahu nákladů na odstranění konkrétních skrytých vad ve výši 228 248 Kč, který adresovala žalovanému i vedlejší účastnici. Soud posoudil nárok žalobkyně podle ustanovení § [číslo] odst. 2, § [číslo], § [číslo] odst. 1, § 570 odst. 1, § 573 zákona č. 89/2012 Sb. a dospěl k tomu právnímu závěru, že žalobkyně svůj nárok na slevu z kupní ceny uplatnila vůči žalovanému a vedlejší účastníci, tedy prodávajícím až dopisem ze dne [datum], tedy zhruba 1 a půl roku poté, co objektivně zjistila vytýkané nedostatky bytové jednotky na základě znaleckého posudku a revizní zprávy. Soud měl za prokázané, že tento dopis se dostal do dispoziční sféry žalované strany vhozením do schránky dne [datum]. Podmínkou pro uplatnění práv z vadného plnění je notifikace ze strany kupujícího druhé smluvní straně, přičemž žalobkyně vady od roku 2018 až do března 2020 výslovně oznamovala jen žalovanému a nikoliv rovněž vedlejší účastnici, která byla dalším účastníkem kupní smlouvy na straně prodávajícího. Za této situace soud posuzoval, zda vady byly oznámeny v subjektivní lhůtě určené v ustanovení § 2112 o. z., tedy bez zbytečného odkladu, což znamená relativně v krátké lhůtě nepřekračující několik dní od zjištění vady, případně v časovém úseku několika dní až týdnů. Vzhledem k tomu, že žalobkyně vady neoznámila v této subjektivní lhůtě, pak shledal důvodnou námitku promlčení vznesenou žalovaným, když žalobkyně netvrdila a ani neprokázala, že vady jsou důsledkem skutečností, o kterých prodávající v době odevzdání věci věděli nebo vědět museli. V řízení tvrdila a prokazovala pouze existenci vad. Vzhledem ke shora uvedenému proto soud nemohl přiznat právo žalobkyně z vadného plnění, a to pro námitku promlčení vznesenou důvodně žalovaným. Za této situace návrh žalobkyně zamítl, rovněž zamítl i další nároky související s vyhotovením znaleckého posudku a revizní zprávy uplatněné v částce 4 500 Kč, které posoudil jako příslušenství pohledávky. Náklady spojené s výmalbou ve výši 20 000 Kč, pak posoudil jako nárok na náhradu škody, když dospěl k závěru, že tato škoda nevznikla v příčinné souvislosti s vytýkanými vadami. Proto byla žaloba jako celek zamítnuta. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl za použití § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že úspěšnému žalovanému i vedlejší účastníci přiznal plnou náhradu nákladů řízení, které podrobně specifikoval.

1. Proti rozsudku podala žalobkyně i oba žalovaní včasná odvolání.

2. Odvolání žalobkyně mířilo do věci samé, když s právním názorem soudu o tom, že vady vytkla vůči oběma prodávajícím opožděně, tedy až dopisem z [číslo] 2020 nesouhlasila. Namítala, že se důvodně domnívala, že komunikuje v ždy s oběma manžely prostřednictvím žalovaného [jméno] [jméno], když při převodu bytu právně jednal za oba manžele právě jen žalovaný a takto vystupoval i při dalších jednáních, například při jednání o rezervační smlouvě či kupní smlouvě. Z konkrétních jednání žalovaného vůči žalobkyni tak bylo nepochybné, že žalovaný jedná i jménem manželky. Ta také nikdy při prodeji bytu aktivně nevystupovala. Žalobkyně je přesvědčena, že žalovaný o skrytých vadách na elektroinstalaci a rozvodech prokazatelně byl informován, a to v souvislosti s jednání [jméno] [příjmení], elektrikáře strany žalované, který [datum] napsal po obhlídce bytu prohlášení, že zjistil vady elektroinstalace. Dovolávala se i závěrů znaleckého posudku [jméno] [příjmení], který uvedl, že zjištěné vady zásadně snižují kvalitu a bezpečnost při užívání bytu, a že provedená rekonstrukce byla nekvalitní a snižuje bezpečnost a kvalitu užívání. Dále poukazovala na závěr Ing. [příjmení], revizního technika, který zjistil, že revidované zařízení elektroinstalace není v souladu s bezpečnostními požadavky příslušných norem. Ačkoliv žalobkyně skutková zjištění soudu prvého stupně pod body 1 až 19 nerozporuje, má za to, že soud prvého stupně učinil skutkový závěr pouze na základě jen některých označených důkazů, a tedy neúplně, když neprovedl a zamítl návrh žalobkyně na provedení dalších důkazů (její výslech, zprávou o výchozí revizi elektrického zařízení ze [datum], výslech znalce [jméno] [příjmení], výslech Ing. [příjmení] a reportáží pořadu ČT [obec] ovce, sms zprávou z [datum]). Nesouhlasí s právním závěrem soudu prvého stupně, že skryté vady oznamovala opožděně až v podání z [datum], neboť notifikovala je včas již dne [datum] a je prokázáno, že toto podání se dostalo do dispoziční sféry žalovaného jako jednoho z manželů. Namítala, že jestliže prodávající musel vědět o skutečnostech, které byly příčinou vad, pak není chráněn žádnou promlčecí lhůtou, a tedy uplatnění práva z vadného plnění z důvodu skryté vady nepodléhá časovému omezení. Proto se s právní argumentací soudu prvého stupně o promlčení nároku z titulu vadného plnění nemůže ztotožnit. Pokud uplatnila nárok na náhradu škody za vyhotovení znaleckého posudku a revizní zprávy ve výši 5 400 Kč a vedle toho nároku na částku 20 000 Kč na výmalbu, jedná se o celkem 25 400 Kč, které nejsou příslušenstvím pohledávky, nýbrž samostatným nárokem na náhradu škody ve smyslu § 2894 o. z. Tuto škodu uplatňuje v souvislosti s porušením povinnosti žalovaného dle článku III odst. 6 kupní smlouvy o prohlášení, že prodávající nejsou známy žádné faktické skryté vady předmětné nemovitosti. Je proto přesvědčena, že žalovaný provedl rekonstrukci bytu v rozporu s normami ČSN, a že mu musely být známy nefunkční stavy odpadní vody, špatné osazení zařizovacích předmětů a rozvodů elektroinstalace. Navrhla, aby rozsudek soudu prvého stupně byl zrušen a věc vrácena soudu prvého stupně k dalšímu řízení.

3. Odvolání žalovaného a vedlejší účastnice mířilo do závislých výroků II. a III. Odvolatelé nesouhlasili s tím, že soud prvého stupně jim nepřiznal náhradu za část uplatněných nákladů řízení, s právním závěrem, že se nejedná o účelné úkony právní služby. Domáhali se změny napadeného rozsudku ve výrocích II. a III. tak, že bude odvolatelům nad rámec rozsudku soudu prvého stupně přiznána další náhrada nákladů právního zastoupení i za další poradu s advokátem dne [datum] a za podání v rámci koncentrační lhůty ze dne [datum], a to včetně režijního paušálu a DPH.

4. Vyjádření k odvolání žalobkyně i žalovaného a vedlejší účastnice nebyla podána.

5. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal napadené rozhodnutí, včetně řízení, které mu předcházelo v souladu s ustanovením § 212, § 212a odst. 1, 5 zákona č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu v platném znění (dále jen„ o. s. ř.“). Soud se především pokusil o smírné vyřešení věci mezi účastníky, když při jednání poukázal na skutečnost, že žalobkyně část nároku na slevu uplatňuje i za vady, které nelze považovat za skryté, takže nárok ohledně nich uplatňuje prokazatelně opožděně. Zároveň však zdůraznil, že soud vůči žalobkyni nesplnil svou poučovací povinnost po té, co si předběžně vyhodnotil, že vytknutí vad bytové jednotky učinila žalobkyně vůči oběma prodávajícím opožděně, a žalovaný se promlčení práva dovolal. Tím soud zatížil řízení procesní vadou. Ke smírnému vyřešení věci mezi účastníky přes poskytnutou přiměřenou lhůtu pak nedošlo.

6. Odvolání žalobkyně nelze upřít důvodnost.

7. V posuzované věci uplatnila žalobkyně nárok na slevu z kupní ceny bytové jednotky uzavřené mezi žalobkyní jako kupující a žalovaným a vedlejší účastnicí jako prodávajícími s tím, že tvrdila a prokazovala, že uplatnila vůči žalovanému i vedlejší účastnici včas skryté vady předmětu koupě, které dostatečně v notifikaci vymezila a následně uplatnila nárok na slevu ve výši nákladů na odstranění těchto vad. Se soudem prvého stupně se lze ztotožnit s tím právním závěrem, který má oporu v jeho skutkových zjištěních, že žalobkyně své notifikace činila po převzetí bytové jednotky dne [datum] od počátku pouze vůči žalovanému jako adresátu, tak jak to vyplývá již z prvního dopisu z [datum] adresovanému pouze žalovanému. Teprve až dopisem z [datum], který adresovala oběma prodávajícím, jak zcela správně soud prvého stupně uzavřel, vytkla vady věci a současně uplatnila právo na slevu z kupní ceny ve vztahu k oběma prodávajícím.

8. Podle § 2112 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., platí, že neoznámí-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co jí kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let ode dne po odevzdání věci.

9. Podle § 2129 odst. 2 o. z., který je speciálním ustanovením pro vady nemovité věci pak platí, že neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

10. Se soudem prvého stupně se odvolací soud zcela ztotožňuje v tom právním závěru, že pokud byly na straně prodávajícího 2 osoby (manželé), pak prodávajícími byli oba tyto subjekty. Pak to znamená, že nárok z vadného plnění musí uplatnit kupující vůči oběma subjetkům na straně prodávajících, zde tedy vůči oběma manželům. Jen tak může dojít k platnému a účinnému uplatnění práva z vadného plnění. Odvolací soud je přesvědčen, že dosavadní judikatura, která se vztahuje např. k účinnému odstoupení či k výpovědi smlouvy, jejímiž účastníky na jedné straně jsou 2 osoby (manželé), je nadále použitelná i v současném režimu zákona č. 89/2012 Sb. V této souvislosti lze přiměřeně použít například závěr dovolacího soudu v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 3005/99, podle něhož jestliže byly účastníky kupní smlouvy na jedné straně 2 osoby, může dojít k platnému odstoupení od této smlouvy s následkem jejich zrušení od počátku jen tehdy, byl-li úkon adresován oběma účastníkům na jedné straně a dostal-li se projev vůle od smlouvy odstoupit do jejich dispozice. Ke stejnému závěru dospěl dovolací soud v rozhodnutí sp. zn. 30 Cdo 3145/2010 nebo sp. zn. 26 Cdo 1469/2004 a další. Pokud jde o tyto judikáty, je jimi řešena účinnost či platnost hmotněprávního úkonu vesměs odstoupení či výpovědi, přičemž je třeba rozlišovat adresáta takového úkonu a doručení úkonu, tedy závěr o tom, že takový úkon se dostal do dispozice svého adresáta. Odvolací soud je přesvědčen, že vytknutí vad věci, je úkonem, který má hmotněprávní dopady do poměrů účastníků úkonu, neboť zákon toto oznámení stanoví jako podmínku pro nárok na právo z vadného plnění. Proto v případě prodávajících, kterými byly 2 osoby, manželé, musí být právo formou právního úkonu učiněno účinně a platně výslovně vůči oběma prodávajícím, tedy úkon musí být učiněn vůči oběma adresátům. Pak v případě prodávajících jako manželů již postačuje, jestliže se tento společný úkon adresovaný však oběma manželům dostane do dispozice jen jednoho z nich. Proto až z obsahu podání žalobkyně ze dne [datum] plyne závěr, že tento projev vůle směřující k uplatnění práv z vadného plnění, tedy tento hmotněprávní úkon, byl adresován oběma prodávajícím, a tedy pouze s tímto posledně jmenovaným právním úkonem je třeba pojit případné účinky, které ustanovení § [číslo] ve spojení s § 2099 až § 2112 o právu z vadného plnění zákon spojuje. Skutečnost, že tento adresovaný úkon oběma manželů se dostal do dispozice prokazatelně pouze jednoho z nich pak postačuje k závěru, že tento úkon se dostal do dispozice svých obou adresátů. V souladu s výkladem § 570 o. z. je totiž třeba spojení„ dostat se do sféry dispozice“ vykládat jako konkrétní možnost osoby seznámit se s jí adresovaným úkonem, což vedlejší účastnice nepochybně měla. Až potud se lze ztotožnit se soudem prvého stupně, že pokud prvním projevem vůle žalobkyně, respektive prvním právním úkonem, který měl vyvolat nárok na slevu z kupní ceny, bylo podání adresované oběma manželům jako prodávajícím z [datum], pak nelze dospět k jinému závěru, než jak to učinil soud prvého stupně, že práva z vadného plnění nebyla uplatněna žalobkyní bez zbytečného odkladu po té, co tyto skryté vady žalobkyně zjistila.

11. Jak správně soud prvého stupně zdůraznil s poukazem, na judikaturu dovolacího soudu, formulace bez zbytečného odkladu znamená relativně krátkou lhůtu, která v krajním případě může činit několik dnů či několik týdnů. Pokud žalobkyně zjistila vady skrytého charakteru v souvislosti s podáním revizní zprávy a znaleckým posudkem, tedy v roce 2018 a tyto vady vytkla řádným způsobem vůči oběma prodávajícím až [datum], pak nelze dospět k jinému závěru, než jak to učinil soud prvého stupně, tedy že tyto skryté vady nevytkla vůči prodávajícím ve lhůtě bez zbytečného odkladu, když ustanovení § 2112 o.z. o promlčení práva z vadného plněné u movitých věcí platí (pokud jde o oznámení bez zbytečného odkladu) i pro vady věci nemovité podle § 2129 O. z., kde však zákon maximální hmotněprávní lhůtu pro oznámení stanovil v délce pěti let od nabytí věci. Na závěru soudu prvního stupně o neuplatnění vad včas pak nemění nic zjištění, že tyto vady vytkla žalobkyně již v roce 2018 vůči jednomu z prodávajících, tedy vůči žalovanému. Jak bylo řečeno, shora žalobkyně musí vady vytknout vůči oběma účastníkům na straně prodávajícího, tedy učinit úkon adresovaný oběma výslovně, což se do [datum] nestalo; jinak je její právo oslabeno, pokud prodávající vznese tuto námitku. Až potud se lze ztotožnit se soudem prvého stupně v tom skutkovém závěru, že žalobkyně neoznámila oběma prodávajícím bez zbytečného odkladu zjištěné vady věci a žalovaný se této námitky dovolal.

12. Soud prvého stupně však pominul, že uplatnil-li žalovaný námitku promlčení práva na slevu z ceny právě pro opožděné vytknutí vad, pak tuto námitku nemá právo uplatnit, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět (§ 2129 odst. 2 věta druhá o. z.) Vědomost o existenci této vady nebo vědomost o skutečnosti, která zapříčinila vznik vady, pak musí prokazovat žalobkyně. Důkazní povinnost proto tíží jí. Žalobkyně v řízení tvrdila, že žalovaný věděl o skrytých vadách (viz její podání ze dne [datum]). Pak měl soud vyzvat žalobkyni k označení relevantních důkazů k prokázání této vědomosti postupem podle § 118a odst. 3 o. s. ř. a teprve po provedení jí označených důkazů mohl případně učinit svůj skutkový závěr, že toto tvrzení neprokázala. Opačný soudem zvolený postup, kdy k jejímu tvrzení vůbec nepřihlédl a tedy důkazy k tomuto žádné neprováděl, znamená, že soud zatížil řízení procesní vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí, neboť krátil procesí práva žalobkyně. Navíc soud před poučením podle § 119 a o. s. ř. a vyhlášením rozhodnutí účastníkům nezprostředkoval svůj předběžný právní názor na věc, čímž vydal zejména pro žalobkyni nepředvídatelné rozhodnutí. Za této situace závěr soudu prvního stupně o tom, že žalobkyně v řízení netvrdila a neprokazovala, že takovou vědomost žalovaný o existenci vad měl (viz bod 39 odůvodnění napadeného rozsudku), je závěrem předčasným a tedy nesprávným.

13. Žalobkyně v průběhu odvolacího řízení po poučení ze strany odvolacího soudu označila v podání ze dne [datum] řadu konkrétních důkazů na podporu svého včasného tvrzení, že žalovaní jako prodávající věděli o skrytých vadách nebo o skutečnostech, jejichž důsledkem tyto vady byly. (týká se především nefunkčního odpadu a elektroinstalace). Za této situace nezbylo odvolacímu soudu než podle § 219a odst. 2 o. s. ř. napadené rozhodnutí zrušit a vrátit soudu prvého stupně k dalšímu řízení, neboť dokazování k této skutečnosti nebylo dosud vedeno.

14. Na soudu prvního stupně nyní bude, aby provedl žalobkyní navržené důkazy k prokázání tvrzené vědomosti prodávajících o vadách bytové jednotky ke dni odevzdání věci (dokazování se bude týkat pouze vad skrytých, nikoliv zjevných jako je osazení umyvadla a výška soklu u sprchového koutu, které žalobkyně zjistila již při předání bytu a měla je bez zbytečného odkladu vytknout bezprostředně po předání).

15. Až podle výsledku provedeného dokazování k prokazování tvrzené vědomosti žalovaných se bude odvíjet další postup soudu prvního stupně ve věci samé.

16. Za této situace bylo rozhodnuto, jak shora uvedeno.