o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Příbrami č. j. 11 C 158/2021-109 ze dne 19. 5. 2022

1. Okresní soud v Příbrami rozsudkem č. j. 11 C 158/2021-109 ze dne 19. 5. 2022 (dále též jen„ rozsudek soudu prvního stupně“) uložil žalované zaplatit žalobcům 85 000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.) a dále uložil žalované zaplatit žalobcům, k rukám jejich zástupce, náhradu nákladů řízení 67 775 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). Soud prvního stupně uzavřel, že žalovaná je povinna uhradit žalobcům částku 85 000 Kč coby smluvní pokutu, sjednanou dle § 2048 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále též jen „občanský zákoník“), rezervační smlouvou uzavřenou ve smyslu § 1746 odst. 2 občanského zákoníku dne [datum] mezi účastníky, za součinnosti realitního zprostředkovatele [jméno] [příjmení], na dobu určitou do [datum] a zajišťující povinnost žalované poskytnout nezbytnou součinnost k uzavření převodní smlouvy ohledně převodu bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa] (blíže vymezeno ve smlouvě vymezené; dále též jen„ předmětná jednotka“) nejpozději do [datum], za kupní cenu 5 670 000 Kč, kdy žalovaná byla současně povinna do podpisu kupní smlouvy (nejpozději uvedeného data) zajistit řádnou kolaudaci předmětné jednotky a její zápis do katastru nemovitostí. Účastníci sjednali pro případ, že prodávající (žalovaná) neuzavře„ realitní smlouvu“ (převodní smlouvu – kupní smlouvu) ve stanovené lhůtě nebo uvede-li do této smlouvy nepravdivé informace, je povinna zajistit vrácení rezervačního poplatku zpět zájemci. Sjednali zároveň povinnost prodávající (žalované) uhradit smluvní pokutu ve výši 170 000 Kč, splatnou ke dni uplynutí doby určité rezervační smlouvy s tím, že z této smluvní pokuty má realitní zprostředkovatel nárok na částku 85 000 Kč jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí. Reciproční smluvní pokuta pro případ porušení závazku uzavřít převodní smlouvu zájemci (žalobci) byla rovněž sjednána. V době uzavření rezervační smlouvy byla předmětná jednotka rozestavěnou jednotkou, jako taková byla i zapsána v katastru nemovitostí. K uzavření převodní smlouvy do [datum] nedošlo, rovněž tak do uvedené doby nedošlo ani ke kolaudaci předmětné jednotky. Kolaudační řízení probíhalo již v říjnu 2020 (prohlídka stavby se konala [datum]), kdy byly zjištěny závady a nedodělky a byla vydána nesouhlasná stanoviska dotčených orgánů: krajské hygienické stanice a hasičského záchranného sboru. Souhlasná stanoviska těchto orgánů byla doručena stavebnímu úřadu až dne [datum], téhož dne žalované podala stavebnímu úřadu ohlášení o dokončení stavby předmětné jednotky. Následně dne [datum] byl stavebním úřadem vydán kolaudační souhlas. Téhož dne bylo žalovanou podáno katastrálnímu úřadu ohlášení změny údajů o jednotce z rozestavěné jednotky na byt. Následně kupní smlouvou ze dne [datum] prodala žalovaná kupujícím [jméno] a [jméno] [příjmení] předmětnou bytovou jednotku za kupní cenu 5 690 000 Kč. Účastnící jednali již před [datum] o řešení vzniklé situace – nesplnění podmínky provedení kolaudace jednotky do uvedeného data a změny zápisu rozestavěné jednotky v katastru nemovitostí coby bytové jednotky; jednali mj. o možném prodloužení termínu uzavření převodní smlouvy (do [datum]). V e-mailu ze dne [datum] žalobci sdělovali, že mají zájem podepsat kupní smlouvu s původními podmínkami. V e-mailu z [datum] žalobci sdělovali, že přestože žalovaná projevila neochotu uzavřít převodní smlouvu za stanovených podmínek v termínu do [datum], čímž porušila podmínky rezervační smlouvy, jsou ochotni přistoupit na dodatečné podepsání realitní smlouvy, ale neakceptují změny, které do té doby byly navrženy. V inzerátu ze dne [datum] zprostředkovatel nabízel předmětnou jednotku k prodeji mj. s tím, že nastěhování bude možné dle dohody během léta 2021. Žalovaná chtěla byt prodat, svědek [jméno] [příjmení], coby zprostředkovatel, jej inzeroval, účastníci věděli, že se jedná o rozestavěnou nemovitost, všichni předpokládali, že do uzavření převodní smlouvy bude kolaudace dokončena. Byly tam pouze drobnosti jako chybějící výlevka, průtokový ohřívač, ohnivzdorné dveře ve sklepě, hasičům se nezdála certifikace na požární hydrant. Byl problém sehnat řemeslníky, dostat zástupce hasičů na místo samé, odsouhlasit to se všemi vlastníky v domě. Žalobci nakonec souhlasili, že by jednotku koupili i nezkolaudovanou, pod smluvní pokutou 500 000 Kč, ale ztroskotalo to na tom, že prodávající - žalovaná chtěla termín k předání prodloužit do konce září 2021. Při uzavírání rezervační smlouvy přitom bylo jasné, že k předání jednotky žalobcům dojde do konce srpna 2021.

2. Při kontrolní prohlídce stavby předmětné jednotky [datum] stavebním úřadem bylo shledáno, že nebyla provedena výlevka s teplou vodou, dveře do sklepa, nebyly předloženy prohlášení dodavatele k rozvodům pitné vody ohledně použitého materiálu, ani protokol o předání a převzetí revize elektrorozvaděče a souhlasná stanoviska krajské hygienické stanice a hasičského záchranného sboru. Bylo zjištěno, že stavba je téměř dokončená, kromě úklidové komory a osazení dveří do sklepa. Hasičský záchranný sbor vydal nesouhlasné stanovisko dne [datum], krajská hygienická stanice [datum]. Důvodem bylo, že byl nesprávně namontovaný vnitřní hydrant a nebyly nainstalovány přenosné hasicí přístroje. Sklepní prostory, v nichž jsou sklady, popřípadě kóje, nebyly požárně oddělené od únikových cest. Následně hasičský záchranný sbor vydal souhlasné závazné stanovisko ke kolaudaci dne [datum], krajská hygienická stanice dne [datum]; stavebnímu úřadu byla doručena [datum] a dne [datum] stavební úřad vydal kolaudační souhlas s užíváním stavby.

3. Soud prvního stupně nepřisvědčil obraně žalované, že ujednání rezervační smlouvy bylo neplatné či se stalo neplatným následně, neboť se žalovaná měla zavázat k plnění nemožnému, nesplnitelnému ve sjednané době, neboť nezáviselo pouze na ní, ale na třetí osobě – stavebním úřadu. Uzavřel zde, že samotná realizace kolaudačního řízení a získání kolaudačního souhlasu nebyly v daném případě nesplnitelnými podmínkami. [ulice] úřad během dvou dnů poté, co žalovaná doložila potřebné podklady, vydal souhlasné kolaudační rozhodnutí. Žalovaná přitom věděla o nedostatcích již v říjnu 2020, při šetření na místě samém. Uzavřel, že„ nebylo prokázáno, že by nevystavení kladného kolaudačního rozhodnutí bylo zaviněno stavebním úřadem“. Naopak„ z připojeného stavebního spisu vyplývá, že stavební úřad jednal rychle a v okamžiku, kdy byly doloženy doklady o odstranění závad bránících kolaudaci, kladné kolaudační rozhodnutí vydal“. Žalovaná se zavázala v článku I. odst. 2. smlouvy, že do podpisu kupní smlouvy zajistí řádnou kolaudaci předmětné jednotky a její zápis do katastru nemovitostí. Účastníci nesjednali, že bez kolaudace zaniká závazek uzavřít kupní smlouvu, kterou si sjednali uzavřít do [datum] Smlouva sama nehovoří o tom, jakým způsobem má dojít k výzvě k uzavření budoucí kupní smlouvy ve smyslu § 1788 odst. 1 občanského zákoníku. Zde soud prvního stupně uzavřel, že z mailové komunikace mezi účastníky, zprostředkovatelem [jméno] [příjmení] a advokátem Mgr. [příjmení] se podávalo, že ještě před [datum], tedy před konečným termínem, do kdy měla být budoucí kupní smlouva uzavřena, účastníci mezi sebou jednali o jejím uzavření a jednali o změně podmínek smlouvy samotné, rovněž o posunutí termínu, do kterého by smlouva měla být uzavřena a za jakých podmínek. V e-mailu ze dne [datum] žalobci sdělovali, že s nově stanovenými podmínkami kupní smlouvy a zástavní smlouvy nesouhlasí a mají zájem podepsat kupní smlouvu s původními podmínkami. Jinými slovy, sdělili druhému účastníkovi a zprostředkovateli, že chtějí budoucí kupní smlouvu uzavřít a trvají na tom, aby byla uzavřena za stávajících, stále platných podmínek. Žalovaná však tuto výzvu nereflektovala a budoucí kupní smlouvu neuzavřela. Proto jí vznikla ve smyslu článku V. odst. 2. rezervační smlouvy povinnost zaplatit žalobcům smluvní pokutu 170 000 Kč,„ z níž polovina náležela zprostředkovateli, který se jí však vzdal“. Proto soud žalobě vyhověl v rozsahu žalobního žádání - částky 85 000 Kč.

4. Proti rozsudku soudu prvního stupně podala žalovaná včasné odvolání, kterým jej napadla v celém rozsahu. V odvolání namítá svůj poukaz na to, že žalobci trvali na požadavku, aby se v době koupě jednalo o (již) zkolaudovanou bytovou jednotku. K uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem měla být taková zkolaudovaná bytová jednotka, mělo dojít nejpozději do [datum]. Na tuto dobu určitou (právě do [datum]) byla uzavřena i předmětná rezervační smlouva ze dne [datum]. Soud prvního stupně se měl zabývat skutečností, zda některá ze stran zavázaných z rezervační smlouvy vyzvala v uvedené lhůtě druhou smluvní stranu k podpisu kupní smlouvy. Toto zjištění bylo významné k vyřešení právní otázky, zda nedošlo k zániku rezervační smlouvy ve smyslu § 1788 občanského zákoníku. Soud prvního stupně zde dospěl k nesprávným závěrům. Neexistuje žádné tvrzení ani zjištění z jakéhokoliv důkazu, že by některá ze stran sporu vyzvala druhou stranu k uzavření kupní smlouvy nejpozději do [datum]. Mezi smluvními stranami se jednalo o různých alternativách, např. prodloužení rezervační doby, leč k žádné dohodě nedošlo. To, že k žádné výzvě nedošlo, je logické, neboť předmětná jednotka v době do [datum] zkolaudována nebyla, tudíž žádná ze stran nemohla druhou stranu vyzvat k uzavření kupní smlouvy ohledně zkolaudované jednotky. Proto rezervační smlouva zanikla ve smyslu § 1788 občanského zákoníku dnem [datum] a žádná z jejích stran se nemůže domáhat zaplacení smluvní pokuty, neboť důvodem zániku rezervační smlouvy nebylo její porušení kteroukoli ze smluvních stran, ale absence výzvy kterékoliv ze zavázaných smluvních stran k uzavření kupní smlouvy. Žalovaná žádnou smluvní povinnost neporušila,„ nikterak nebránila správnímu orgánu – příslušnému stavebnímu úřadu, k dovedení stavebního řízení do fáze vydání kolaudačního rozhodnutí“. To, že předmětná jednotka nebyla do [datum] zkolaudována, nebyla vina žalobkyně. Ta nebyla schopna tuto skutečnost ani nikterak ovlivnit, jednalo se o objektivní fakt. Není vinou žalované, že dotčený orgán – hasičský záchranný sbor změnil své stanovisko, vymiňoval si nově jiné umístění hydrantu. Situaci komplikovala nečinnost původního investora, následně nemožnost zajištění souhlasu vlastníků jednotek v domě, neboť bylo rozhodováno o zařízení ve společných částech domu, kde je příslušné rozhodovat společenství vlastníků jednotek. Další průtahy vznikly i v důsledku koronavirových opatření, kdy nebylo možné nalézt příslušné pracovníky na provedení potřebných stavebních prací. Ke dni [datum] tak nebylo možno ani ze strany žalobců, ani ze strany žalované uzavřít kupní smlouvu ohledně koupě jednotky, neboť k tomuto dni nebyla nadále jednotka jako byt kolaudována. Následná jednání stran v srpnu 2021 jsou již bez právního významu, neboť v té době již rezervační smlouva neexistovala. Žalobci odkazované rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 1357/2000 ze dne 20. 3. 2021 nelze na danou věc použít, neboť v dané věci byla řešena otázka řízení před katastrálním úřadem, tedy řízení zcela jiné povahy, než řízení před stavebním úřadem, jehož se také účastní více subjektů. V daném případě důvodem nekolaudace jednotky byly stavebním úřadem shledané nedostatky ve společných prostorách domu, nikoliv v předmětné jednotce patřící žalované. Provedení stavebních úprav ve společných prostorách vyžadovalo součinnost společenství vlastníků jednotek či jednotlivých vlastníků jednotek, to vše situaci komplikovalo. Současně byla celá věc ještě komplikována kovidovou situací, s níž rovněž odkazované rozhodnutí Nejvyššího soudu nepočítá. E-mailová komunikace z července 2021 nebyla vedena žalovanou, ale vedl ji zprostředkovatel [jméno] [příjmení], který nebyl zástupcem žalované. Žalovaná proto navrhla rozsudek soudu prvního stupně změnit tak, aby žaloba byla v plném rozsahu zamítnuta.

5. Žalobci navrhli potvrzení rozsudku soudu prvního stupně jako věcně správného. Zdůrazňují, že požadavek zkolaudované jednotky coby předmětu převodu byl zahrnut do samotné rezervační smlouvy uzavřené [datum]. Tak, jak se blížil konec lhůty pro uzavření kupní smlouvy, tedy [datum], žalobci ustupovali ze svých požadavků - byli ochotni uzavřít kupní smlouvu na koupi nezkolaudované jednotky, to potvrdil svědek [příjmení]. Řešení ztroskotalo kvůli žalované, která chtěla prodloužit termín předání bytu z konce srpna 2021 do konce září 2021. Neochota žalované uzavřít samotnou kupní smlouvu tak byla důvodem, proč k nesplnění závazku plynoucího z rezervační smlouvy nedošlo. K výzvě předpokládané ustanovením § 1788 občanského zákoníku k uzavření kupní smlouvy přitom ze strany žalobců došlo. Taková výzva nemusí být nutně konkretizovaná obsahem smlouvy, ale může mít v praxi podobu pouze podnětu k zahájení jednání. V předmětné věci takové jednání o uzavření samotné kupní smlouvy proběhlo [datum]. Žalovaná odmítla uzavřít kupní smlouvu, přestože by nebyla převáděná jednotka zkolaudovaná. Proto žalobci žalované zaslali dne [datum] pro jistotu e-mail, v němž ji vyzvali k uzavření dané kupní smlouvy. Žalovaná svou povinnost danou kupní smlouvu uzavřít nesplnila, proto právo žalobců na uzavření kupní smlouvy a samotný nárok na zaplacení předmětné smluvní pokuty nezanikly. Ve vztahu k požadavku převodu kolaudované jednotky se přitom nejednalo o objektivní nemožnost plnění. Ze spisu stavebního úřadu se podává, že jediným problémem bylo doložení zbývajících dokumentů žalovanou. Jednalo se o jednoduché stavební záležitosti v podobě přemístění hydrantu na chodbě, vybudování výlevky v technické místnosti a osazení protipožárních dveří do sklepa. Svědek [příjmení] potvrdil, že se jednalo maximálně o záležitost dnů. Žádost o kolaudaci jednotky přitom žalovaná podala již v září 2020, v květnu 2021 podala inzerát na prodej bytu, který označila jako zkolaudovaný a při následných jednáních se žalobci je prostřednictvím svědka [příjmení] ujišťovala, že se jedná o banality, které se do převodu bytu zařídí. Svědek [příjmení] měl se žalovanou uzavřenou další smlouvu – smlouvu zprostředkovatelskou. Žalovaná byla osobou, jež odmítala uzavřít kupní smlouvu v původním znění, protože chtěla v bytě setrvat déle, než bylo dohodnuto. Také záhy po její snaze zrušit daný smluvní vztah dohodou o zrušení rezervační smlouvy dosáhla žalovaná díky promptní aktivitě stavebního úřadu kolaudačního souhlasu bytové jednotky a následně ji prodala, ještě o něco dráž s pomocí téhož makléře a téže advokátní kanceláře. Žalovaná měla dostatek času splnit podmínky kolaudace. Žalovaná byla liknavá, kolaudační řízení trvalo 1 rok. Přitom ona to byla, kdo si stanovil podmínky rezervační smlouvy a vymínila si lhůtu k uzavření převodní smlouvy a k dalším podmínkám. Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 1357/2000 ze dne 20. 3. 2021 považují žalobci na danou věc za aplikovatelné, když i zde jde o rozhodování správního úřadu, tedy situaci, kdy naplnění podmínky smluvního vztahu nezávisí jen na vůli účastníka smlouvy.

6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, který byl podaným odvoláním napaden v celém rozsahu, jakož i řízení, které mu předcházelo, podle § 212 a § 212a odst. 1, 5 občanského soudního řádu (dále též jen „o.s.ř.“) a shledal odvolání žalované neopodstatněným.

7. Odvolatelka – žalovaná obsahově uplatňuje odvolací důvody dle § 205 odst. 2 písm. e), g) o.s.ř. – soud prvního stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním, co do závěru, že byla před [datum] učiněna žalobci výzva k uzavření převodní smlouvy ohledně předmětné jednotky, jakož co do závěru, že neuzavření kupní smlouvy způsobila žalovaná; a – rozhodnutí soudu první stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci, co do závěru, že rezervační smlouva dnem [datum] nezanikla, že žalobcům vznikl vůči žalované nárok na smluvní pokutu ze neuzavření převodní smlouvy žalovanou, jakož co do závěru, že žalovaná porušila nějakou konkrétní smluvní povinnost, zakládající vznik nároku žalobců na zaplacení smluvní pokuty, a to se zohledněním toho, že ke dni [datum] nebylo možno ani ze strany žalobců, ani ze strany žalované předvídanou kupní smlouvu ohledně převodu bytové jednotky uzavřít, neboť k uvedenému dni tato jednotka nadále nebyla jako byt zkolaudována a tento stav nezpůsobila žalovaná.

8. Odvolací soud (poté, co zčásti zopakoval dokazování dle § 213 odst. 1, 2, 3 o.s.ř.) uzavřel, že soud prvního stupně v řízení správně zjistil, že účastníci – žalovaná coby vlastník předmětné jednotky (rozestavěné jednotky [číslo] v domě [adresa], na pozemku stavební parcela [číslo] v [obec], ulice [ulice a číslo]) a žalobci coby zájemci o nabytí vlastnického práva k této jednotce, za účasti [jméno] [příjmení] coby realitního zprostředkovatele, uzavřeli dne [datum] rezervační smlouvu v písemné formě, v níž (článek I. bod 2.) se žalovaná zavázala, že„ do podpisu kupní smlouvy zajistí řádnou kolaudaci předmětné jednotky a její zápis do příslušného katastru nemovitostí“. Účastníci současně sjednali, že do [datum] uzavřou vlastní převodní (kupní) smlouvu a že si poskytnou nezbytnou součinnost, aby tato převodní smlouva mohla být uzavřena v době trvání rezervační smlouvy. Kupní cena jednotky byla sjednána na částku 5 670 000 Kč Rezervační smlouva byla sjednána na dobu určitou do [datum]. Dále bylo sjednáno (článek V. bod 2.), že neuzavře-li žalovaná coby prodávající převodní smlouvu ve stanovené lhůtě nebo uvede-li v této smlouvě nepravdivé informace, je povinna zajistit vrácení rezervačního poplatku (uhrazeného zájemci ve výši 170 000 Kč) zpět zájemcům - žalobcům. Zároveň se zavázala uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 170 000 Kč splatnou ke dni uplynutí doby určité rezervační smlouvy s tím, že z této smluvní pokuty má realitní zprostředkovatel nárok na částku 85 000 Kč, a to jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí. Reciproční smluvní pokuta byla stanovena i pro případ porušení povinnosti zájemci – žalobci uzavřít převodní smlouvu či při uvedení nepravdivých informací (článek V. bod 3.). Žalovaná měla předmětnou jednotku, kterou užívala, vyklidit do [datum] (viz článek II. bod 8.). V době podpisu rezervační smlouvy žalobci byli informováni, že by dotažení podmínek pro kolaudační řízení měla být už jen formalita, že by se sjednaný termín uzavření převodní smlouvy ohledně již kolaudované jednotky do [datum] měl stihnout.

9. Správně soud prvního stupně zjistil, že žalovaná inzerovala prostřednictvím realitního zprostředkovatele [jméno] [příjmení], s nímž měla uzavřenu zprostředkovatelskou smlouvu, předmětnou jednotku k prodeji inzerátem ze dne [datum]. V inzerátu bylo uvedeno, že nastěhování je možné dle dohody„ během léta 2021“. V době uzavření rezervační smlouvy byla předmětná jednotka nezkolaudovaná, vedena i v katastru nemovitostí jako rozestavěná jednotka; vlastnické právo k ní bylo zapsáno pro žalovanou, jako nabývací titul byla uvedena kupní smlouva ze dne [datum], s právními účinky zápisu ke dni [datum]. Správně soud prvního stupně zjistil, že dne [datum] žalovaná podala [stát. instituce] - stavebnímu úřadu ohlášení dokončení stavby předmětné jednotky a požádala o kolaudační souhlas, s předpokládaným dokončením v září 2020. Stavebním úřadem byla uskutečněna závěrečná kontrolní prohlídka dne [datum]. Při ní bylo zjištěno, že nebyly dodrženy podmínky územního a stavebního povolení, když nebyla provedena výlevka s teplou vodou, nebyly osazeny protipožární dveře do sklepa a nevyhovovalo umístění požárního hydrantu; v tomto směru bylo dáno nesouhlasné závazné stanovisko hasičského záchranného sboru ze dne [datum] a krajské hygienické stanice ze dne [datum]. Následně v rámci tohoto stavebním úřadem vedeného správního řízení nebyly činěny (ani ze strany žalované) žádné úkony; ve spise o tomto řízení se objevuje až souhlasné stanovisko hasičského záchranného sboru ze dne [datum], souhlasné stanovisko krajské hygienické stanice ze dne [datum] a následný kolaudační souhlas stavebního úřadu vydaný dne [datum] (viz obsah příslušného spisu stavebního úřadu). Správně soud prvního stupně zjistil, že samotná převodní smlouva do dne [datum] uzavřena účastníky nebyla a že následně žalovaná předmětnou jednotku prodala třetím osobám kupní smlouvou ze dne [datum], za sjednanou kupní cenu 5 690 000 Kč. Vlastnické právo třetích osob k předmětné jednotce bylo vloženo do katastru nemovitostí.

10. Do [datum] tak ke kolaudaci předmětné jednotky nedošlo. Mezi účastníky probíhala jednání o posunutí termínu uzavření samotné převodní smlouvy, avšak neúspěšně. Tato jednání probíhala ještě v měsíci červenci 2021. Dne [datum] mezi účastníky proběhlo jednání, v souvislosti s ním následně dne [datum] žalobci sdělovali advokátu Mgr. [jméno] [příjmení], jenž jednání mezi účastníky dne [datum] vedl, že s návrhem kupní smlouvy a zástavní smlouvy nesouhlasí,„ mají stálý zájem podepsat kupní smlouvu s původními podmínkami“, prosí„ o vyjádření a informace k dalšímu postupu“. Mezi účastníky tak byla vedena jednání o uzavření samotné převodní smlouvy již v období do [datum]. Žalobci požadovali uzavření převodní smlouvy předvídané rezervační smlouvou (viz mailová komunikace na č. l. 66-68 spisu).

11. Správně zjistil soud prvního stupně, že žalovaná byt užívala, požadovala následně delší čas na předání bytu, aby se mohla odstěhovat, nežli sjednaný termín do konce srpna 2021. Žalovaná požadovala prodloužit termín k předání bytu do konce září 2021.

12. Správně soud prvního stupně zjistil (viz výpověď svědka [jméno] [příjmení], přítele žalované), že žalovaná chtěla prodat zkolaudovanou bytovou jednotku, aby mohla požadovat vyšší kupní cenu, nežli za jednotku bez kolaudace. Naplnění podmínek pro kolaudaci trvalo dlouho, protože se zakládalo společenství vlastníků jednotek v domě, a to mělo hradit dodělávky stavebních prací ve společných prostorách tak, aby se na tom podíleli všichni a ne aby to hradila jen žalovaná.

13. Shora uvedená skutková zjištění jsou dostatečná pro právní posouzení věci. V podrobnostech zde lze odkázat na podrobné odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně.

14. Při právním posouzení věci soud prvního stupně správně uzavřel, že žalobcem uplatněný nárok na smluvní pokutu v rozsahu 85 000 Kč, sjednanou v článku V. bod 2. rezervační smlouvy, zajišťující povinnost žalované uzavřít ve stanovené lhůtě, tedy do [datum], převodní smlouvu ohledně převodu vlastnického práva k předmětné jednotce z její osoby na žalobce, kdy, v souladu s ujednáním uvedeným v článku I. bodu 2. rezervační smlouvy, mělo být převáděno vlastnické právo k jednotce zkolaudované a zapsané takto do katastru nemovitostí s tím, že uvedené měla zajistit žalovaná, je nutno posoudit dle ustanovení § 2048 a násl. občanského zákoníku č. 89/2021 Sb. (dále též jen „občanský zákoník“). Se soudem prvního stupně se odvolací soud ztotožňuje v závěru, že uvedená povinnost žalované zajistit do [datum] kolaudaci předmětné jednotky a její zápis jako takové do katastru nemovitostí, nepředstavuje plnění nemožné, ať již by šlo o počáteční nemožnost plnění dle § 580 odst. 2 občanského zákoníku či následně nastalou nemožnost plnění dle § 2006 odst. 1 občanského zákoníku. Platí, že plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době. V dané věci se jednalo o plnění možné, jak ostatně dokládá skutečnost, že ke kolaudaci jednotky v krátké době po [datum] (dne [datum]) došlo. Současně platí, a zde lze odkázat na závěr obsažený v rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 1357/2000 ze dne 20. 3. 2021, dle něhož nelze mít za to, že jde o plnění nemožné, byť je závislé též na činnosti třetí osoby (např. správního úřadu), jestliže při pravidelném, resp. obvyklém běhu událostí je možno takové plnění považovat za reálné. Je věcí ze smlouvy zavázané osoby, aby vzala v úvahu věcný a časový aspekt převzatého závazku v návaznosti na ujednanou smluvní pokutu se zřetelem ke všem konkrétním okolnostem.

15. V dané věci žalovaná věděla, že vlastní a užívá nezkolaudovanou předmětnou jednotku, a to již od října 2020, kdy k její žádosti o jeho udělení kolaudační souhlas dán nebyl, pro nesouhlasná závazná stanoviska hasičského záchranného sboru a krajské hygienické stanice. V dubnu 2021 prostřednictvím realitního zprostředkovatele [jméno] [příjmení], s nímž uzavřela smlouvu o zprostředkování, nabízela žalovaná předmětnou jednotku k prodeji s tím, že nastěhování je možné v létě 2021. [jméno] žádala v rezervační smlouvě uzavřené mezi účastníky ujednání, že prodávána bude kolaudovaná jednotka, v té souvislosti se zavázala, že do konce července 2021 zajistí provedení kolaudace a zápis takto zkolaudované jednotky do katastru nemovitostí. Jejím (logickým) motivem (jak vypověděl její přítel jako svědek) byla skutečnost, že za prodej zkolaudované jednotky obdrží vyšší kupní cenu. To ostatně potvrzuje skutečnost, že následně prodala již zkolaudovanou předmětnou jednotku v září 2021 třetím osobám za kupní cenu blížící se sjednané kupní ceně (převyšující ji jen o 20 000 Kč). Byla to tedy žalovaná, kdo měla zájem, aby převáděla vlastnické právo ke zkolaudované předmětné jednotce s ohledem na to, že takto mohla vyjednat vyšší kupní cenu. Současně žalovaná měla dostatek času (od října 2020 do konce července 2021), aby podmínky pro kolaudaci stanovené stavebním úřadem naplnila. Z výpovědi jejího přítele se podává, že nechtěla práce ve společných prostorách hradit sama, a z tohoto důvodu čekala na ustavení shromáždění vlastníků jednotek a odsouhlasení úhrady a provedení uvedených prací. Při obvyklém běhu událostí tedy bylo lze předpokládat, že nejde o nepřiměřenou časovou lhůtu pro zajištění splnění uvedené povinnosti, kterou na sebe žalovaná v rezervační smlouvě převzala. Jestliže bylo splnění této povinnosti ztíženo okolnostmi, které žalovaná namítá (pandemická situace ohledně onemocnění Covid 2019, průtahy při ustanovování společenství vlastníků jednotek a vyjadřování vlastníků jednotek ke stavebním úpravám společných prostor), měla všechny tyto okolnosti vzít v úvahu, když v době uzavření rezervační smlouvy, tedy dne [datum], již zde takové okolnosti byly pro ni zjevné. Jestliže se přesto zavázala v této smlouvě k dovedení kolaudace do [datum], učinila tak na„ své riziko“. V tomto směru se v jistém smyslu mohlo jednat pro ni o smluvní závazek„ odvážný“, avšak nikoliv o plnění nemožné, a to ani od počátku, ani následně.

16. Žalovaná svou povinnost uzavřít se žalobci do [datum] převodní smlouvu ohledně převodu (zkolaudované) předmětné jednotky nesplnila, ačkoliv žalobci se toho domáhali, a to již před tímto datem, jak se podává z jejich e-mailové komunikace z konce července 2021. Mezi účastníky byla vedena kontraktační jednání i ve snaze vyřešit předmětnou situaci; to vše deklarovalo zájem žalobců o nabytí předmětné jednotky do vlastnictví. Tyto skutečnosti současně představují i výzvu k uzavření převodní smlouvy a ke splnění povinnosti žalované zajistit převod kolaudované jednotky ve smyslu § 1788 odst. 1 občanského zákoníku. Taková výzva, jak správně uzavřel soud prvního stupně, může být i neformální. V dané věci chování žalobců (mailová komunikace, kontraktační jednání mezi účastníky směřující k uzavření převodní smlouvy) takovou výzvu představují. Marným uplynutím lhůty do [datum] tak žalobcům vznikla pohledávka předmětné smluvní pokuty.

17. Smluvní pokuta dle § 2048 občanského zákoníku je současně vybudována na objektivním principu a bezformálnosti. Není proto vázána na zavinění žalované, není-li sjednáno jinak, což v dané věci nebylo. Není proto významné, zda žalovaná nesplnění povinnosti kolaudace a uzavření převodní smlouvy do [datum] zavinila či nezavinila. Vznik práva na smluvní pokutu se váže na porušení smluvní povinnosti (tedy mj. i na porušení povinnosti splnit dluh určitým způsobem). To platí i v případě, že se účastník smlouvy ve smlouvě např. zaváže, že do určité doby obstará určité rozhodnutí příslušného orgánu veřejné moci (např. stavební povolení), neboť také v tomto případě půjde o porušení smluvní povinnosti.

18. Ve smyslu ujednání o smluvní pokutě žalobci žádaná částka 85 000 Kč z celkové smluvní pokuty 170 000 Kč je nepochybně částkou, která má žalobcům náležet. Nejde – vzhledem k povaze zajišťované povinnosti, hodnotě a významu předmětu převodu (viz výše kupní ceny, okolnost, že splnění povinnosti žalovanou mělo žalobcům zajistit předvídanou možnost bydlení, tedy základní životní potřebu) - o smluvní pokutu nepřiměřeně vysokou; podmínky pro její moderaci dle § 2051 občanského zákoníku naplněny nejsou.

19. Žalobci pak vyzvali žalovanou k uhrazení smluvní pokuty, pohledávka na smluvní pokutu je tak pohledávkou splatnou ve smyslu § 1958 odst. 2 občanského zákoníku. Splatnost smluvní pokuty se zde řídí uvedeným zákonným ustanovením, podle něhož věřitel může požadovat plnění ihned a dlužník je povinen splnit bez zbytečného odkladu poté, co byl věřitelem o plnění požádán.

20. Na základě shora uvedených závěrů proto odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný podle § 219 o.s.ř. potvrdil, a to včetně věcně správného výroku o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně ve vztahu účastníků, který odpovídá ustanovení § 151 odst. 1, § 142 odst. 1 o.s.ř. V podrobnostech zde lze odkázat na odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně.

21. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud dle § 224 odst. 1, § 151 odst. 1, § 142 odst. 1 o.s.ř. I v odvolacím řízení – s ohledem na jeho předmět a konečný výsledek – měli žalobci plný procesní úspěch, náleží jim tak plná náhrada účelně vynaložených nákladů odvolacího řízení. Ty představují: odměna zástupce – advokáta za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu; při zastoupení dvou účastníků) po 7 200 Kč + DPH 21%, 2 náhrady hotových výdajů po 300 Kč + DPH 21%, náhrada za promeškaný čas za cestu k jednání odvolacího soudu za 6 půlhodin po 100 Kč + DPH 21%, cestovné za cestu k odvolacímu soudu ze sídla zástupce tam a zpět 119 km, osobním automobilem [registrační značka], při průměrné spotřebě 5,8 litrů nafty na 100 km, celkem cestovné 862 Kč + DPH 21%, to vše dle § 6, § 7, § 11 odst. 1 písm. g), k ), § 12 odst. 4, § 13 odst. 4, 5, § 14 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění vyhlášky [číslo] Sb. a [číslo] Sb., § 137 odst. 3 o.s.ř.; celkem částka 19 919 Kč. Její zaplacení odvolací soud uložil žalované ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku dle § 160 odst. 1 o.s.ř., k rukám zástupce žalobců dle § 149 odst. 1 o.s.ř.